Cómo recrear el crédito para la clase media Argentina

El modelo chileno de unidades ajustadas por la variación salarial puede ser una solución para el mercado hipotecario.: Por Gustavo Llambias
Socio de RED S.A. y vicepresidente de la AEV.

La dificultad de acceso a la vivienda en la Argentina tiene décadas de antigüedad y muchas facetas hacen a la complejidad del problema. En todas partes del mundo donde el problema de acceso a la vivienda está resuelto, se subsidia desde el Estado a los sectores más pobres y se atienden las necesidades de la clase media a través de sistemas de crédito hipotecario de mediano y largo plazo (15 a 30 años).
En la Argentina, según el censo 2010, el 60 por ciento de los algo más de 12 millones de hogares del país, integran la clase media (media baja, típica y alta). Según la encuesta realizada en 2011 para la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) por D’Alessio-IROL, seis de cada 10 de esos hogares de clase media, (más de un tercio del total del país), quisieran comprar una primera vivienda o cambiar la que habitan y no logran hacerlo. Principal problema relevado: baja relación de sus ingresos versus el costo de la vivienda y dificultad para acceder a un crédito hipotecario adecuado.
En la Argentina, desde la crisis 2001/2, este tipo de crédito está prácticamente ausente. En 2013, representó el 1,7 por ciento del PBI, cifra 2,5 veces menor a la de Perú, 3 veces a la de Brasil y 10 veces a la de Chile, que con 17 por ciento del PBI tiene prácticamente solucionado el tema.
Un sistema de crédito hipotecario requiere de un conjunto coordinado de ahorristas y tomadores, dispuesto a prestar y endeudarse por muchos años, para lo cual se necesita un funcionamiento económico estable, una moneda confiable y bajas tasas de inflación. Salvo durante la segunda mitad de los ’90, no hemos tenido esas condiciones en las últimas varias décadas. Si a esto le sumamos la prohibición aún vigente de indexar las deudas, se cierra el círculo que agobia a las familias y se expresa, comparando los últimos dos censos (2001 vs 2010), en la disminución del número de propietarios (70,6 por ciento vs 67,7 por ciento) y el aumento del número de inquilinos (11,1 por ciento vs 16,1 por ciento).

El camino de solución requiere varias acciones concurrentes:

• Permitir la indexación de los créditos hipotecarios, para lo cual ya hay proyectos de ley.
• Otorgar los créditos en Unidades de Vivienda (UV, al estilo de la Unidad de Fomento chilena), ajustadas por el coeficiente de variación salarial (CVS) del Indec (índice que refleja bastante bien tanto la inflación como la capacidad de pago de los tomadores). Este sistema se alejaría conceptualmente del mal recuerdo de la circular 1050.
• En UVs, los créditos podrían tener tasas del 5 por ciento, ya que su capital estaría ajustado, haciendo accesibles sus cuotas a la clase media. Con las tasas actuales, que por incluir inflación superan el 25 por ciento, las cuotas para un crédito típico de $ 500.000 a 15 años superan por mes los $ 10.000, lo cual requiere ingresos superiores a $ 33.500, fuera del acceso del grueso de las familias. En UVs al 5 por ciento, el mismo crédito tendría una cuota de unos $ 4000 por mes.
• Alentar la acción del Mercado de Capitales y del sistema financiero, público y privado, para generar ahorro y otorgar créditos en UVs, sin subsidio del Estado ni del sistema jubilatorio hoy administrado por el ANSES (FGS).
Con estas medidas, se podrán otorgar créditos hipotecarios adecuados para la clase media, que no requiere subsidios sino un sistema de ahorro y crédito ajustado a sus posibilidades, como existe en diversos países del mundo. Es un sistema que, por estar hoy ausente en la Argentina, deberá ser implementado por cualquier gobierno que quiera dar una solución definitiva al problema de la vivienda.